Seguro de Hogar No Cubre Remodelaciones

Contrató a un contratista. Los permisos están aprobados. La cuadrilla llega el lunes por la mañana y comienza a demoler su cocina o a enmarcar la adición que ha estado planeando durante tres años. Su póliza de hogar está vigente. Se siente cubierto.

No lo está.

Lo que la mayoría de los propietarios en Florida no saben — y lo que la mayoría de los contratistas no mencionan — es que una póliza estándar de seguro de hogar contiene exclusiones que entran en vigor en el momento en que comienza una construcción significativa en su propiedad. La lógica de la aseguradora es simple: un sitio de construcción activo es un riesgo fundamentalmente diferente al de una casa terminada y habitada. Paredes abiertas, estructura expuesta, materiales en el jardín, trabajadores entrando y saliendo, la estructura en estado inacabado — todo esto crea exposiciones que una póliza de hogar nunca fue diseñada para cubrir.

El mismo problema existe al revés para las construcciones nuevas: una casa que aún no ha sido construida no tiene póliza de hogar en absoluto. No hay nada que cubra la estructura, los materiales, ni los costos adicionales si algo sale mal durante la construcción.

El seguro de riesgo de construcción — también llamado seguro de curso de construcción — existe específicamente para llenar esta brecha. Cubre la estructura y los materiales desde el día en que comienza la construcción hasta el día en que se emite el certificado de ocupación.

El lenguaje de exclusión varía según la aseguradora, pero las disposiciones más comunes que crean brechas de cobertura durante las remodelaciones incluyen:

Cláusulas de vacancia y desocupación. Si una remodelación le requiere mudarse de la casa — incluso temporalmente — la mayoría de las pólizas de hogar reducen o eliminan la cobertura después de 30 a 60 días de vacancia. Una renovación completa de cocina que toma tres meses podría dejarlo en una situación de cláusula de vacancia sin que usted lo sepa.

Exclusiones por riesgo aumentado. Las pólizas estándar de hogar excluyen pérdidas causadas por un "cambio en las condiciones" que aumenta materialmente el riesgo. Un sitio de construcción activo — con paredes abiertas, electricidad temporal y materiales combustibles — casi con certeza califica como un riesgo aumentado bajo la mayoría de las definiciones de póliza.

Exclusiones de propiedad en construcción. Algunas pólizas excluyen explícitamente la cobertura para estructuras "en construcción" o para materiales "destinados a instalación." Esto significa que la madera en su entrada, las ventanas en su garaje y el equipo de HVAC esperando ser instalado pueden no tener cobertura bajo su póliza de hogar existente.

La responsabilidad del contratista no lo protege a usted. La póliza de responsabilidad general de su contratista cubre los daños que ellos causan a otros — no cubre su propiedad. Si un incendio comienza debido a un cableado defectuoso durante la remodelación y destruye su adición parcialmente terminada, la póliza de GL del contratista no pagará para reconstruir su hogar. Esa es su pérdida, no la de ellos.

Para los propietarios que construyen desde cero, la brecha de cobertura es aún más clara. Una casa que no existe todavía no tiene póliza de hogar. No hay estructura existente que asegurar, no hay póliza vigente, y no hay cobertura para nada que suceda en el terreno durante la construcción.

Considere lo que puede salir mal en un sitio de construcción en Florida antes de que se emita el certificado de ocupación:

• Una tormenta tropical o huracán daña la estructura parcialmente enmarcada y destruye $80,000 en madera, ventanas y materiales de techado en el sitio.
• Un incendio en una propiedad vecina se propaga a su casa en construcción, destruyendo la estructura y todos los sistemas mecánicos instalados.
• Ladrones roban el cableado de cobre y el equipo de HVAC de la estructura durante la noche — algo común en Florida.
• Vándalos dañan la estructura parcialmente completada durante un fin de semana.

Sin una póliza de riesgo de construcción, cada una de esas pérdidas sale de su bolsillo. Su préstamo de construcción no lo cubre. El seguro de su contratista no lo cubre. Simplemente no hay cobertura.

Por eso prácticamente todos los prestamistas de construcción en Florida requieren una póliza de riesgo de construcción como condición del préstamo antes de liberar el primer desembolso.

Una póliza de riesgo de construcción es una póliza de seguro de propiedad escrita específicamente para estructuras en construcción. La cobertura típicamente incluye:

La estructura en sí — desde los cimientos hacia arriba, en cada etapa de la construcción. Si un peligro cubierto daña la casa parcialmente construida, la póliza paga para reparar o reconstruir hasta el punto de la pérdida.

Materiales y suministros en el sitio — madera, ventanas, materiales de techado, equipos de HVAC, accesorios y otros componentes en el sitio de trabajo o en tránsito hacia él. Esta es la cobertura que protege las ventanas de impacto de $40,000 en su entrada del robo o daños por tormenta.

Estructuras temporales — andamios, remolques de construcción, cercas temporales y estructuras similares erigidas para apoyar la obra.

Costos blandos — muchas pólizas incluyen cobertura para honorarios de arquitecto, costos de ingeniería, tarifas de permisos e ingresos de alquiler perdidos que resultan de una pérdida cubierta que retrasa la finalización del proyecto.

Viento y tormentas nombradas — en Florida, las pólizas de riesgo de construcción incluyen cobertura de huracanes y tormentas tropicales, sujeta a un deducible porcentual separado (típicamente 2–5% del valor asegurado).

Lo que el riesgo de construcción no cubre: inundaciones (se requiere una póliza NFIP o de inundación privada separada), terremoto, robo por empleados, avería mecánica, mano de obra defectuosa y lesiones corporales a trabajadores (cubiertos por compensación laboral).

Cualquiera de las partes puede comprar una póliza de riesgo de construcción, y la respuesta a menudo depende de la naturaleza del proyecto y quién tiene la mayor exposición financiera.

Para construcciones nuevas, el propietario o desarrollador generalmente compra la póliza, porque es dueño del terreno y tiene el interés financiero en la estructura completada. El contratista general y todos los subcontratistas generalmente se nombran como asegurados adicionales.

Para remodelaciones y adiciones importantes, el arreglo varía. Algunos contratistas generales incluyen el riesgo de construcción en el precio del contrato y compran la póliza ellos mismos. Otros requieren que el propietario la proporcione. El contrato debe especificar quién es responsable — y si no lo hace, pregunte antes de que comience la construcción.

El punto crítico es que alguien necesita tener una póliza de riesgo de construcción vigente antes del primer día de construcción. Intentar comprar cobertura después de que ya ha ocurrido una pérdida no es posible.

Las primas de riesgo de construcción en Florida típicamente oscilan entre $1.20 y $4.50 por cada $100 de valor de construcción, con proyectos costeros que exigen tarifas más altas debido a la exposición a huracanes.

Para una remodelación de cocina y adición de $300,000 en un condado interior de Florida, una póliza de riesgo de construcción podría costar $2,400 a $5,400 por el plazo del proyecto. Para el mismo proyecto en la costa, la prima podría ser de $5,400 a $13,500.

Una nota importante específica de Florida: la mayoría de las aseguradoras no vincularán nueva cobertura de riesgo de construcción una vez que haya un aviso o advertencia de tormenta nombrada activa para el área del proyecto. Si está comenzando un proyecto en primavera o verano, colocar la cobertura antes de que comience la temporada de huracanes (1 de junio) es muy recomendable.

Si está planeando una remodelación importante, adición o proyecto de construcción nueva en Florida, la conversación con su agente de seguros debe ocurrir antes de que se clavo el primer clavo — no después de que algo salga mal.

Las preguntas a hacer son simples: ¿Mi póliza de hogar actual cubre la estructura y los materiales durante la construcción activa? ¿Me cubre si tengo que desocupar la casa durante la remodelación? ¿Qué pasa si un huracán daña el proyecto a mitad de la construcción?

En la mayoría de los casos, la respuesta honesta es que su póliza de hogar tiene brechas significativas durante la construcción — y una póliza de riesgo de construcción es la herramienta correcta para llenarlas.

En Bright Coast Insurance, trabajamos con múltiples aseguradoras para colocar cobertura de riesgo de construcción para propietarios y desarrolladores en Florida — remodelaciones residenciales, construcciones de casas personalizadas, adiciones y construcción comercial. Generalmente podemos cotizar y vincular cobertura en 24 horas para proyectos estándar.